【融資・ローン】投資家はきびしく、オーナーはお得に!?不動産のお金の話

不動産相続:不動産のお金の話

こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。

地銀の企業への貸し付けの指標ってよくわかりませんよね。新ビジネスや収益性の可能性が高いビジネスにはまったく興味を示さず、ただただ決算書や企業の継続年数などで貸していくように感じます。

本来はもっと可能性のある事業やこれから伸びていく事業への融資を増やしてほしいものですよね。

その活性化を目指すためでしょうか、昨年末(2017年11月)の金融行政方針によると、

金融機関が対応すべき項目だけをチェックリストとして示し、それに該当しているかどうかを機械的かつ網羅的に確認するルールベースの検査・監督ではなく、金融行政の目標を踏まえた考え方(プリンシプル)を示した上で、ルールとプリンシプルのバランスに配慮しつつ、各金融機関の自主性や創意工夫を尊重し、より良いプラクティスの実現を目指した議論を行う。

平成29事務年度金融行政方針より(PDF)
https://www.fsa.go.jp/news/29/20171110.html

とのことで、地銀の地元貢献度を数値化して表面化させて、企業側にシッカリとアピールできるようにするようです。

金融側は企業の情報はたくさん持っているのに、企業側には銀行の指標がわからない。どう選ぶとよいパートナーとなれる銀行に出会えるのかわからない。そういう意味でも数値化によって、私たち企業側で選べるようにできる環境はとてもよいですよね。

銀行もこれから競争になりますね。地銀同士の合併も多くなってきていますし、これから再編の動きも出てくるでしょう。今のままの地銀の形では世間で残っていけるわけがありませんからね。

このせいかどうかは分かりませんが、最近銀行主催の交流会が増えてきているので、新しい不動産相続を提唱している私にとってはこれからが楽しみになってきました。

というわけで今回は不動産にまつわるお金の話です。

融資審査がきびしく!どうするアパマン融資

不動産相続:融資審査がきびしく!どうするアパマン融資

もう一つ金融庁絡みのニュースですが、アパートローンの融資が難しくなってきそうです。

すでに情報はありましたが、確かにアパートなどの収益物件を求めるお客さんがかなり増えてきています。

今も熱が高いですし、かなり問題のあるローンも増えてきている印象で、金融庁の引き締めは当然といえば当然といえるでしょうね。

正直、収益物件の価格の査定は物件も投資家の考え方に応じて物件の価格や市場性を決めている感じもあるので、それだからこそ危ないと私は思うのです。

不動産の査定というのは市場性や利回りはもちろんのこと、その場所の将来性やその物件自体の売却の形(出口戦略)まで考えていくのが当然で、そう考えると今の金融機関の融資の仕方も不動産会社の売却の仕方も、さらに投資家の在り方もあまりに考えが浅すぎるように思います。

これからの空き室対策もリノベーションも注意が必要ですよ。よくアンテナを広げてシッカリと将来を見据えながら投資していきましょう。

住宅ローンは有利に!?

不動産相続:住宅ローンは有利に

昨年(2017年)フラット35で2つの制度変更がありましたね。

1つは住宅ローンの金利の中に団体信用生命保険の支払いも入っていて、他に生命保険に加入しなくてもよいことになりますね。これは以前からあったフラットの手法で、入ったり入らなかったりした時代があります。とくに新しい内容ではないですね。

金利引継特約付き【フラット35】

2つめ、こちらが大事な内容です。

「金利引継特約付き【フラット35】(旧アシューマブルローン)」といって住宅の売却の際に住宅ローンを引き継げる制度で、金利の低い時に購入した金利をそのまま引き継げるという利点もあって、これからの住宅の売却に一役というか二役くらい買いそうです。

これは本当に画期的。私のやっている仕事の中の大きなポイントを占めるのが住宅ローンですから、そのローンを引き継いでいけるとなれば、本来全額返済をしなければ売却できなかかった業界に大いに影響を及ぼすことになります。

しかし条件が厳しいこともあって、「長期優良住宅」に限っているところが辛いところですね。やはり長く良いものを継続して引き継いでいくというのは住宅の世界でも土地の世界でも相続の世界でも同じようですね。

「繰り上げ返済」で金利を減らすことがポイント

それから住宅ローンはやっぱり早期返済が重要ですね。そのために一番効果があるのは「繰り上げ返済」です。これはまとまったお金ができたら住宅ローンに充ててしまうということです。

金利は長い年数を借りていればいるほど支払う金額が多くなっていきます。年数が短くなればその分負担する金利も減りますし、何しろ住宅ローンの完済がはやまりますからね。そういう意味でもお勧めです。

これからの住宅ローンの市場も大きく変化していきそうですよ。

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