こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。
前回ご紹介した私が継続管理させていただいている資産家の方の事例『亡くなってから資産管理まで - （9）上手な相続財産の分け方』の続きになります。
今回は「（10）資産管理」についてのお話です。
本件の概要（相談者の状況と、ご相談いただいた経緯）
- 相談者のお父様がお亡くなりなりました。
- 相続人は相談者、そのお母さん、相談者のお姉さんの3人。
- 明らかに相続税がかかるだけの資産がある。
- お父様が亡くなってから私のところに相談に来るまでにすでに5ヶ月が過ぎていた。
相談者は先代からお付き合いのある税理士にお願いしていましたが、税理士が一方的に話しを進めるだけで、何の説明もなくかなりの不安を抱えていました。そこで私の知人の紹介で相談に来ていただき、今後の相続の進め方をお話して、正式に依頼していただきました。
そして「（4）相続財産の特定と調査」で調査した結果、大半の相続財産が土地で、内容は以下の通りでした。
- 300坪の土地が1ヵ所
- 200坪の土地が4ヵ所
- 50坪の土地が1ヵ所
相談者のご主人が生前から月極駐車場を経営していたことがわかりました。
資産管理
実は相続の相談の中で1、2番くらいに大切なところが資産管理です。
自分の資産がどれくらいあって、その資産からいくらくらいの収益があがり、そしてどれだけの毎年の税金を納めているのか。その辺りの細かい収益部分をきちんと把握している人はどれだけいるでしょうか。
うちの会社（ハートエントランス）では一棟ごとのアパートの収益実績をお出ししているのですが、不動産オーナーの中には、自分のアパートの収益が本当に儲かっているのかどうか知らない人って多いのでは？
物件の管理にしても、アパートの外部清掃や植木の選定、ごみ収集所の片付けなど、たくさん仕事があるわけですが、それぞれ時間のあるオーナーさんはできる場合もありますが、中には年齢も高齢になって対応が難しい方もいらっしゃると思います。
アパートのオーナーは、
- 入居している方には継続して入居してもらいたい。
- 新しい入居者希望者には入ってもらいたい。
という思いがあるはずですよね。
でも管理ができていないアパートにずっと住んでいたいでしょうか？
汚いごみステーションにゴミを捨てに行きたいですか？
埃だらけの手すりを使いたいですか？
蜘蛛の巣だらけの蛍光灯って不気味じゃないですか？
いつごろ置かれたのか、誰のかわからない放置自転車が散乱してる駐輪場って危険じゃないですか？
そんなアパートには誰だって住みたくないですよね。
ずっと住んでもらいたいなら、早く入居してもらいたいなら、その努力はしなければなりませんが、時間が取れない人もいるでしょうし、年齢的にきつい場合もあって、どうしてもできないこともあるでしょう。
だから不動産管理会社が存在するのですよ。
不動産管理会社もピンキリ
でも、その不動産管理会社もいろんな会社がありまして、私が見てきた管理会社のほとんどがどうしても納得できないものでした。
そのため、今でこそしっかりやってますが、この仕事を始めたころは体制もできていませんでしたし、不動産管理を受けないようにしていました。
私の不動産管理の基本的考え方は「当り前のこと当り前に」なのですが、それさえもできていない管理会社が多い…だから新築への引っ越しも増えてしまうのです。
それと空き地の手入れも重要ですよ！駐車場や更地のまま所有している土地もありますが、こういうのも綺麗にしておくことをおすすめします。
うちの会社（ハートエントランス）では季節ごとに草刈りや除草剤散布、そして駐車スペースの管理などきちんと行ってます。
アパートや駐車場、空き地をきれいに管理をしておくことが継続した収益の安定につながっていきます。
場合によっては資産替えも検討
資産替えもおススメしています。
例えば、現在の不動産が将来にわたって本当に必要かどうかを判断した時に、必要ないということになりそうな状況が待っているなら売却して、その資金でもっと良い場所の不動産資産に買い替えしておく方がよい場合もあります。
今所有している不動産が本当にこれから必要なのか、今売り時なのか、それとも持っていた方がいいのか、さらに買い替えた方がいいのか、買わない方がいいのか、いろんなケースが考えられます。
知り合いの不動産屋さんに相談すれば売却してくれるでしょうが、「本当に売ってよかったのか？」「売らない方がよかったのか？？」を判断していかなくてはいけないのです。
その人それぞれの家庭の様子によって変わってきますから、よく考えたうえで決断した方がいいでしょう。
まとめ
本件のケースでは、たくさんの土地が相談者のご主人が生前に経営していた月極駐車場だったのですが、大半の土地は今のままの状態の方がよいと判断したので、実際に建てたのはアパートと戸建てのみで、その他の土地は無理に建てることはしませんでした。
なんでもやり過ぎてはいけません。必要なものを必要なだけ。それだけでよいのです。
このように資産管理はその方のこれからの生活を支えていく必要な判断を下していくものです。
継続してみなさんの生活を支えて行けるのか？将来に不安のないようにしておけるのか？今後も相談者の方そしてその周りのご家族に、しっかりとお伝えしていきたいですね。
