こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。
アパートやマンションのオーナーや家主さんにとって、安定した家賃収入を得るために、日々ご苦労も多いことと思います。
中にはご自身で管理されてる家主さんもいるかもしれませんが、大抵は不動産屋に管理を依頼してるのではないでしょうか。
でも不動産屋に任せてるのに「アパートやマンションの空き室がなかなか埋まらない」なんてお悩を抱えている方もいるのでは？
こんな場合は、立地条件や不動産の種類を疑う前に、まず不動産屋を疑って見てください。
お願いしてる不動産屋は、ちゃんと集客してるか？管理を怠ってないか？など。
というわけで今回は、良い不動産業者（不動産管理会社）を見分けるチェックポイントをお話させていただきます。
不動産オーナーや家主さんの参考になれば幸いです。
目次
賃貸の不動産業者の種類
賃貸の不動産業者は、大きくわけると2種類あり、それぞれ得意な分野が違います。
1. 貸主側の不動産業者（管理が得意な不動産業者）
1. 借主側の不動産業者（集客が得意な不動産業者）
[1]の「貸主側の不動産業者」は、家主やオーナーから管理委託された不動産を管理する業務も兼ねる場合もあります。
[2]の「借主側の不動産業者」は、とにかく集客して賃貸物件に入居させていくタイプの不動産屋さんですね。
「貸主側の不動産業者」は集客に弱いところがあって、なかなか集客ができません。ですから「借主側の不動産業者」の協力が必要になります。
「借主側の不動産業者」は集客はできても物件の種類は限定的です。ですからあちこちの「貸主側の不動産業者」の協力が必要なわけです。
このようにお互いの得意不得意の部分を補いながら不動産業は成り立っているわけです。
私が代表を務めているハートエントランス株式会社は貸主さん・オーナーさん側の不動産業者で、管理を得意としています。
不動産業者のチェックポイント
ちゃんと集客できているか？（空室対策）
空き室が多いということは借主の集客ができていないということになりますね。集客できていないということは、集客できる不動産業者さんに最新の情報がはいっていない可能性が高いですね。
通常であれば空き室の資料を持って集客できる不動産業者さんを回って客付けをお願いするのでが、回る頻度が少ないとか回り方が悪いとか、何らかの原因があって集客ができていてないわけです。
あなたが管理をお願いしている不動産業者は、資料だけ持って行って「お願いします！」だけで、営業先からさっさと帰ってきていませんか？
- 管理をお願いしている不動産業者は工夫をしてくれているでしょうか？
- 普段から集客が得意な不動産業者と良い関係を築いてますか？
集客してくれている不動産業者さんと常に最新の情報の交換することが重要です。
管理物件には適切な価格が設定されているか？
家賃は値引きされていませんか。
最近の物件の多さにどの不動産業者さんも一様に「家賃値引き」の話をしますよね。
元の家賃があまりにも相場からかけ離れているなら、値引きした方が良い場合もありますが、あまりにも酷い家賃の値下げは良いものではありません。
例えば、私が管理させていただいている物件の中には、家賃の据え置きか値上げで対応した場合でも、きちんと満室にできていますので、安易に値段を下げる必要は無いのです。
あなたが管理を依頼している不動産屋さんはどう対応していますか？
管理物件の増改築（リフォーム）の提案は最適か？
リフォームはオーナーさんの想いを入れることができる唯一の場所です。できることならオーナーさん主導でリフォームもしていきたいですよね。
でもオーナーご自身でリフォームプランを考えていくのも大変なことなので、不動産業者とかリフォーム屋さんにお任せすることになりますが、その業者さんはどういうリフォームプランの提案をしていますか？入居できるリフォーム、集客できるリフォームを施工できる業者でしょうか？
トレンドは時代とともに変化しています。例えば、一面だけのアクセントクロス張りも、もうどこでもやっていますよね。いまどき当り前で、さらにもう一工夫が必要な時代。その方法はもうその場所の特性や、状況、その部屋の特徴などで変化してきます。
最新の賃貸事情を常にアンテナ高く情報収集していないと、完成直後には既に時代遅れなんてことにもなりかねないので、不動産業者の提案力やリフォームの施工業者との繋がりも重要なポイントですね。
賃貸契約の際の保証は誰が請け負うか？
今はほとんど、賃貸契約の際には連帯保証人はつけず、家賃保証会社をつけることが普通になっています。
連帯保証人はよく身内である場合が多く、その身内に許可をもらわず保証人にしてしまうこともありますし、場合によっては保証人の方が亡くなっていることもあり、トラブルにもなりやすいのです。
また、普通は賃貸の契約更新の際に、必ず再度の保証人確認のお願いをしますが、それを怠っている管理業者も存在します。
そういうこともあるので今は保証会社をつけることが多いのですが、あなたが依頼している不動産屋さんは、未だに連帯保証人を立てようとしていませんか？
家賃保証会社
家賃保証会社は全国に100社以上で、それぞれに特徴があり、借主の審査の際にはそれぞれの審査の基準が違います。
審査が通れば契約に至りますから、審査を通したいのは管理業者も集客業者も一緒ですね。
そのため、借主が最初に頼んだ保証会社で審査が通らなかった場合でも、別の保証会社では審査を通ってしまうということもあり、本当は月々の家賃の支払いが大変な人も審査が通ってしまうこともあるのです。
もし、借主が家賃の支払いが困難になった場合でも、責任を取るのは家賃保証会社ではあるのですが、保証にも限界がありますので、家賃保証会社の範囲を超えた責任は、結果オーナーが負うことが多いのが現状です。
ですから無理に保証会社を通してしまうということも問題なのです。
あなたが依頼している管理会社は保証会社を何社も利用していませんか？
次回の「相続アドバイザーが教える不動産管理会社の選び方 – 管理会社の能力編」に続く。
