相続アドバイザーが教える不動産管理会社の選び方 – 管理会社の能力編

不動産相続:相続アドバイザーが教える不動産管理会社の選び方 - 管理会社の能力編

こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。

相続アドバイザーが教える不動産管理会社の選び方 – 空室対策と保証編」からの続きになります。

前回の記事で、賃貸の不動産業者の種類や集客能力、賃貸契約の際の保証についてお話させていただきましたが、今回は不動産管理会社の能力についてのチェックポイントをご説明いたします。

不動産管理の能力は?

ごみステーション

ごみステーションはそのアパートやマンションの管理の良し悪しを決めていくもので、ごみステーションを見ればその管理会社の質がわかるといわれていますが、あなたのアパートやマンションのごみステーションは綺麗になっているでしょうか?

たまに、別のアパートやマンションのごみステーションをチェックしてみてください。ご自身のアパートやマンションと比べていかがでしょうか?

良い不動産屋が管理しているアパートやマンションは、みんな綺麗になっていますよ

共用部分

階段や廊下などの共用部分に、入居者の荷物がたくさん置かれていませんか?

通常、賃貸契約のほとんどは共用部分の個人的な使用は認めていないのですが、無断で使用されていることが多いですよね。

例えば、私が途中から受けた管理物件の中には共用部分に物が置かれているところも多く、これは以前の管理業者が物を置いても“良い”としてしまっていることが問題で、そのおかげでやむなく了承せざるを得ない場合もあるのですが、それでもやれることはあって、「とにかく綺麗に整理整頓してもらう」「綺麗においてもらえるように努力」しています。

ごみステーションもそうですが、地道に少しずつ良い環境を創っていくことが必要なのです。

共用部分の清掃

あなたのアパートやマンションは内部だけでなく外部、共用部分は綺麗になっていますか?

この掃除は本当に一番大切なことで、これを怠り手を抜いてしまうと間違いなくその物件の質を落とします。

良い管理会社は、週1〜2回程度の定期見回りと清掃や整理整頓などを行い、月一程度で共用部分の清掃も本格的に行ってくれます。もちろん、うち(ハートエントランス)も行ってますよ!

これから入居する人にとっても、今お住いになっている人も、自分の住んでいるアパートやマンションが綺麗になるはとても気持ちがいいものですよね。

不思議なもので、綺麗になっていると入居者がごみを散らかしたり、汚したりすることが少なくなっていきます。

よく何もないところに粗大ごみが一つ置かれると、そこからドンドン増えてごみの山になることがありますが、これはアパートやマンションも同じで、綺麗にしていれば、みんな綺麗に使ってくれるのです。

アパートやマンションの質

物件の質は絶対に落としてはいけません。

以下のようなことすると間違いなく質を落とします。

  1. 家賃を下げる。
  2. 外部、共用部分の整理整頓、清掃ができていないか中途半端。
  3. ごみステーションが汚い。
  4. リフォームが中途半端。
  5. 最近の情報を入れて反映していない。

アパートやマンションの質を落とすと残念ながらそのレベルの入居者さんが集まってしまい、そうなると家賃の支払いが滞たり共用部分が汚くなるなど、さらにそのアパートやマンションの質を下げることになるので、どうにもならなくなる前に手を打つべきですね。私ご依頼いただいたときには、すでにかなり酷い状態の場合も多いです。

駐車スペース

地方や郊外のアパートやマンションの場合は、1部屋につき駐車場1台込みという場合も多いのですが、通常は駐車できる場所は決められています。

ところが、何故か違う車が止められることもあったり、空いている駐車スペースのはずなのに止められていたり、かなりの煩雑な状態におかれているケース見受けられます

私が管理を引き継いだ物件の中には、空いているはずの駐車場になぜかいつも止まっている車があって、その車の持ち主を特定するのに時間がかかったことがありました。

実は住人が勝手にもう一台止めていたのですが、従前の管理会社が甘い管理をしていたために無断で使用していたようで、その駐車場は2台目から駐車代金を別にいただくことになっていたのですが、それをずっと放置し、オーナーはわからないまま勝手に駐車されてしまい、何年ものあいだずっとその駐車代金は支払われていなかったのです。

恐ろしいくらいの損失ですね。

まとめ

以上のことから、アパートやマンションの入居を促進するためには適切な「管理」が必要で、管理を怠るようなことがあると間違いなく空き室が増えてきます。

空き室が増えている方は間違いなく管理が行き届いていません。

  • 管理が行き届いていると思っていても空き室が埋まらない。
  • 管理業者に信頼して任せていても空き室が埋まらない。

そんな現状があるなら、それは間違いなく「管理」の甘さがあるのです。

良い管理会社というのは本当にその物件を満室にしたいという想いがたくさんあります。

満室にするときはオーナーさんとの意思の疎通も大切にしています。

オーナーさんが満室の意思がなければ満室にはなりません。

良い管理会社の定義は実は簡単です!

当り前のことを当り前にする

当り前の管理を当り前に管理する

当然のことなのですが、これができていないのが現実なのです。

もし、現状の管理会社に何らかの不満がある場合は、管理会社の変更も検討してみてはいかがでしょうか。

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