相続した土地を有効に活用する3つの方法。放置はリスクに!

不動産相続:土地

こんにちは。不動産相続アドバイザー鈴木です。

先日、国交省が所有者不明の土地に関して、新しい制度を導入する意向であるとのニュースを見かけました。

所有者不明土地に関しては、こんな試算もあります。

所有者が分からない土地が日本中で約720万ヘクタール、今後20年ほどの間での経済損失がなんと約6兆円にもなるそうで、これからは団塊世代の土地相続が増えてくる反面、少子高齢化が進み土地を利用する目的が無くなってしまうことが原因のようです。

そこで、相続した土地の活用方法をまとめてみました。

土地を相続した場合は、大きく分けて「売る」「貸す」「自身で使う」の3つの方法がありますが、今回は「貸す」についてご紹介します。

この記事は動画でも解説してます。良かったらご覧ください。

「相続した土地を放置するのはリスクの方が大きい!」

土地は所有しているだけで固定資産税がかかるので、放ったらかしでも税金は毎年かかってしまします。すごくもったいないですよね。

上の記事のにこう書いてあります。

損失額の内訳は、森林や農地の管理が行き届かず、洪水や土砂災害を防ぐ機能に支障が出るといった損失が約3兆6000億円と全体の約6割を占めた。

みなさんがお持ちの土地ではこれほど大げさなことは無いと思いますが、身近なところだと、ゴミ捨て場にされたり、勝手に誰かの駐車場にされてしまったり、雑草が生え放題で周辺環境に悪い影響が出てしまいご近所から苦情が、なんてことも。

当然「管理者、誰?」ってことになるので、定期的に管理が必要になって、この手間や費用もバカになりません。

でも、そういう地主さん、以外と多いんですよ。

不動産相続:土地の管理

「遊んでいる土地を有効に活用する3つの方法」

土地を貸す方法はたくさんありますが、大きく分けると3つになります。

  1. 土地だけを貸す場合
  2. 土地を借りる人が建物を建てる場合
  3. あなたが建物を建てて賃貸する場合

「土地だけを貸す場合」

土地をそのまま貸して地代を得る方法です。最もリスクが少ない方法ですね。

建物を建てないので直ぐに始められ、借り手も比較的見つけやすく、仮に借主の活用方法があまり上手くいかなかったとしても収入は確保できますし、短期の貸し出しなど、柔軟にプランを組み立てられるのも大きなメリットです。

借主の目的は、

  • 駐車場
  • 資材置き場
  • 太陽光発電

などでしょうか。

ほとんど初期投資もかからないし、土地の管理もある程度は借主にまかせられる場合もあるので、たとえ賃料が安くても税金が払えれば良いという場合はおすすめの活用方法で、土地を貸すときに、建物が建てられない契約にしておけば借地権(他人の土地を借りて、その土地に自分が所有する建物を建てられる権利)も発生しません。

不動産相続:土地の活用

「土地を借りる人が建物を建てる場合」

土地の使用料に加え、収益物件などの収益の一部も地代として設定できるので、土地だけを貸す場合に比べて高い地代で契約できます。

主な目的としては、

  • アパートやマンション
  • 戸建賃貸
  • 店舗やオフィス
  • 高齢者向け集合住宅
  • 戸建住宅
  • 貸し倉庫
  • コインロッカー
  • コインランドリー
  • 自動販売機

などがあります。

借主が建物を建てるので借地権が発生します。

契約期間も長くなるため、将来ご自身が相続することになり、次の相続人が土地の利用方を変えたい場合などで注意が必要です。

用途によっては一定期間が経過すれば更地で返還される「定期借地契約」の利用も検討してみましょう。

不動産相続:土地の活用

「あなたが建物を建てて賃貸する場合」

土地活用といえば「アパートや賃貸住宅」など定番ですね。

でも相続した土地の立地条件が悪くて、どう活用するか悩んでいる方もいらっしゃると思います。

今は利用目的が多様化しているので、土地が狭く不整形だったり、交通の便が悪かったりと、条件があまり良くない場合でも、アイデア次第でいろいろな活用方法が考えられます。

活用方法は、

  • アパートやマンション
  • 戸建賃貸
  • 店舗やオフィス
  • 高齢者向け集合住宅
  • 戸建住宅
  • 貸し倉庫
  • コインロッカー
  • コインランドリー
  • 自動販売機

土地の活用方法自体は「土地を借りる人が建物を建てる場合」とほとんど同じですが、ご自身で賃貸経営することになるので、経営に関するノウハウや、土地や建物の管理、場合によっては人材の確保なども必要になります。

高い収益性を期待すると条件が厳しくなったり、大きな投資が必要にるので、収益化できるようしっかりと事業計画を立てて経営しましょう。

さすがに先に挙げた2つの項目に比べると、ちょっと大変そうですが、見方によってはご自身のアイデアを経営に反映させることができるので、大手のデベロッパーでは真似できないような、利用者の細かなニーズを反映させた「戸建住宅」や「店舗」など、自由な発想で実現できるかも知れませんよ。

不動産相続:不整形な土地の活用

さて、「貸す」に限定して相続した土地の活用方法を簡単にまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。

土地の活用方法は、立地条件や資金、目的や時期などで選択肢が変ってくるので、失敗しないためにも時間をかけてじっくりと最適な方法を検討してくださいね。

それにしても所有者不明の土地が、北海道と同じくらい眠ってるってビックリですよね。NHKでも特集が組まれてます。

土地の活用のアイデアはたくさんあるのですが、肝心の土地が無い私にとっては実に羨ましい限りです。

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